对商业地产有多年研究的广州左右地产顾问有限公司总经理周帆认为,北亭广场陷入困境的原因有以下几点:
一是定位问题。定位是商业项目成败的关键。北亭广场位于大学城,以大学生为主要消费对象。在定位上就必须区别于普通的MALL项目,而应该充分考虑大学生的消费目的、消费特点、消费能力,也就是要为大学生度身订造,在这点上,项目显然没有做到,而只是用传统思维做传统MALL。定位不准。
第二是运营问题。商业项目的通常做法是先销售、后招商再运营,这是错误的,而应该反过来,先确定好运营方案,再进行招商,最后才是带租约发售。商业项目最怕的就是可持续发展问题,如果没有做好运营,即使销售、招商很成功,同样败北。许多开发商急功近利,只管眼前,而没有做好开业后的运营,最终惨败。所谓运营,就是在项目开业后,维护、更新项目形象,为项目吸纳、聚焦人气,只是项目人气兴旺,项目才是成功的。北亭广场的运营显然没有做好,也没有提前进行策划、安排。而只是做了简单的商城管理,错把管理当运营。
第三是乱开“承诺支票”。这在商业项目里屡见不鲜,开发商为了把物业租售出去,便随便承诺,比如多少年后原价回购(租、多少年如贬值,则由开发商补回差价人、无理由退房等。类似这些承诺,多年前国家就已经明令禁止,但许多开发商还在使用。北亭广场承诺5年内无理由退租,无异于自设陷阱,商业项目不同于住宅,住宅升值的可预期性比商业强,商业往往会受许多外部因素影响而随时出现逆转,不可控性太大。
调查数据显示:当前大学生的消费构成主要集中在基本生活费(衣、食、住、行、学习消费(学费、书籍杂费、考证费、电脑等、休闲娱乐消费(休闲、健身、旅游、娱乐等以及人际交往消费(人情往来、恋爱等四大方面。
在“吃”上,个别大学生的消费呈现出越来越高端的趋势。调查显示,麦当劳、肯德基等快餐,以及一些价格不菲的特色小吃,已成为部分大学生尤其是校园情侣们经常光顾的地方。“人情”花费一年下来也不少。同学过生日、当了学生干部、入了党、评上奖学金……这些必要的社会活动频繁,开支也不少。此外,体育消费也是大学生消费的一个重要内容之一。
据悉,广州大学城中现已有5个商场,除了北亭广场外,还有2个政府打造的商场——商业北区、商业南区,以及两个由民间资本打造的广大商业中心和GOGO新天地。而记者询问广州大学城学生获悉,目前显得相对旺场的是广大商业中心和GOGO新天地。而北亭广场只有麦当劳做得比较好。
对此,满堂红研究部高级经理周峰认为,这个项目早期是以大学生作为主力消费群,却高估了大学生的消费能力,因铺租较高,销售的日用品也普遍比市区要贵。实际上由于传统观念,大部分大学生还是习惯于到市中心区的商业街去购物,对在大学城内的消费行为一直不感冒。
又到一年年末时,商场里每天人山人海的,每个人走出商场大门时,手里总是大包小包的,给家里的人准备过年的新衣服。只是,现在的人,一年四季,买几次新衣服,过年的新衣服,似乎也在进门的第二天就上身了。新衣服,不再是心中期待的,过年的时候,最好的礼物。
只是,除了买新衣服,年底的时候准备一桌一桌的好吃的。剩下的记忆中的年味却越来越淡了。
小时候,家里经济条件不是太好,妈妈总是在夏天或者秋天赶集的时候,就把过年的衣服给我们买好了,说是反季节的衣服卖的便宜。于是乎,从新衣服进门的那天起,心里就一天天的盼着过年,等过了秋天,等过了漫长的冬天,总算迎来了新年。在年三十的晚上,妈妈把新衣服放在我们床头,枕头下压着给我们的压岁钱。那一夜,总有着甜甜的美梦。
第二天天还没亮,就穿着期待了很久的新衣服,跟村里的小伙伴们一起去挨家挨户的拜年,跟大人们关系好的,会给我们一块五毛的压岁钱,关系一般的,会给我们大把大把的瓜子跟糖。从村子的这头跑到村子的那头,等回家时,装着满满的收获的果实,得意的跟爸妈炫耀,挣了多少压岁钱,多少瓜子跟糖。
只是,不知从什么时候起,村里面去拜年的小孩越来越少了,给压岁钱反而倒成了大人们的事。大人们到平时关系不错的朋友家,给朋友的小孩压岁钱,过一次年连半斤糖都散布出去。
一起长大的小伙伴们,叫喊着过年越来越没意思了。都不见小孩子拜年,放鞭炮了。大年初一那天,要不是在家里看一天电视,要不是盖着被子在家里睡一天。
突然间很怀念小时候过年时的热闹。有时想想,究竟是时代的变迁让记忆中的年味丢失了?还是什么原因。
都说,失去的东西最珍贵。突然间觉得,记忆中的年味是如此的珍贵而美好。
张雷,广州某大学一名大三学生,父母都是商人。记者看到他时,首先映入眼帘的是一身名牌服装,然后是他随手把玩iphone4手机。他说自己每个月的消费不定,最高一个月能花一万多,最少一个月也有5000左右。早餐基本是麦当劳套餐加一杯咖啡,大概40元。午饭和晚饭一般会和同学去学校的商业街上吃,近100元。一天还要两包烟各种零食,这些也差不多有100元。如果是周末,跟女朋友出去玩,那样花钱会更“猛”一点。
近十年的高校扩招,使得我国在校大学生人数从六百多万扩容到两千万,如此众多的青年聚集的地方,对商业家来说,既是眼前的商机,也是未来的消费核心人群。但一项对大学生的调查结果显示:九成以上的大学生还是把家庭供给作为最主要的经济来源。而大学生这一群体在经济消费水平、消费构成上存在着巨大差距和差别,其中年消费(不含学杂费和住宿费最低的只有3600元,比较节约的学生一年消费在1万元左右,而消费高的每个月甚至超出了万元。
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